- 3 de enero de 2025
Tributación del arrendamiento con opción de compra en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
El presente artículo tiene como objetivo analizar la tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para aquellos contribuyentes que perciben rentas derivadas de un contrato de arrendamiento con opción de compra. Para ello, se abordarán diversas contingencias: las rentas derivadas del alquiler, las cantidades percibidas por la concesión de la opción de compra y, en su caso, por el ejercicio de la misma.
1. Rentas derivadas del arrendamiento
Las rentas obtenidas por concepto de arrendamiento tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, siempre que dicho arrendamiento no se lleve a cabo en el ejercicio de una actividad económica. De acuerdo con el artículo 27.2 de la Ley 35/2006 del IRPF, el arrendamiento se considera una actividad económica solo cuando, para su gestión, se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral a jornada completa.
Si no se cumple este requisito, las rentas derivadas del arrendamiento serán clasificadas como rendimientos del capital inmobiliario, conforme al artículo 22.1 de la Ley del IRPF. Dichos rendimientos se consideran renta general a efectos del cálculo del Impuesto, conforme a lo establecido en el artículo 45 de la LIRPF.
2. Cantidad percibida por la concesión de la opción de compra
La concesión de la opción de compra sobre un inmueble genera una ganancia patrimonial para el concedente en el momento en que se realiza dicha concesión. Esta ganancia se determina por el valor efectivamente percibido, siempre que no sea inferior al valor de mercado de la opción, en cuyo caso prevalecería este último.
Cabe señalar que esta ganancia patrimonial es independiente de la que pudiera generarse más adelante en caso de que el comprador ejecute la opción de compra, dado que ambos eventos constituyen hechos imponibles distintos. En este sentido, la tributación por la concesión de la opción de compra se distingue de la que pueda corresponder por la venta del inmueble en caso de que se materialice la opción.
En cuanto al tipo de renta, históricamente, la Administración Tributaria y el Tribunal Supremo consideraban que la renta obtenida por la concesión de una opción de compra debía integrarse en la parte general de la base imponible del IRPF. Sin embargo, la Sentencia del Tribunal Supremo nº 803/2022, de 21 de junio de 2022, estableció la doctrina de que la renta obtenida por la concesión de una opción de compra debe integrarse en la renta del ahorro. Esto se fundamenta en que la transmisión del derecho de opción implica una transmisión patrimonial, lo que justifica su inclusión en la categoría de rendimientos del ahorro, de acuerdo con la normativa vigente en el IRPF.
3. Cantidad percibida por el ejercicio de la opción de compra
En el caso de que el arrendatario ejerza la opción de compra, se produce una ganancia o pérdida patrimonial para el transmitente, que debe calcularse descontando del valor de transmisión las cantidades percibidas por concepto de arrendamiento y el precio de la opción, siempre que así se haya pactado.
Es decir, cuando se calcule la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la venta del inmueble, se descontarán del valor de transmisión las rentas obtenidas por el arrendamiento, así como el precio de la opción de compra, si ello ha sido acordado entre las partes.
Por último, es importante señalar que la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la venta del inmueble se considera generada en el periodo impositivo en el que se formaliza la escritura pública de compraventa, salvo que se pueda acreditar la entrega de la misma en un momento anterior.
Conclusión
El tratamiento fiscal del arrendamiento con opción de compra involucra varias contingencias que deben ser analizadas de forma independiente: las rentas derivadas del alquiler, la cantidad percibida por la concesión de la opción de compra y la ganancia o pérdida patrimonial generada por el ejercicio de dicha opción. Cada uno de estos elementos tiene un tratamiento distinto en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, lo que requiere un análisis detallado para determinar las obligaciones tributarias del contribuyente.
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